남가주 한인공인회계사협회의 11월 세미나 참석자들이 필 애트완의 1031 교환에 대한 설명을 듣고 있다.

CPA협회 세미나

남가주 한인공인회계사협회(회장 임창수)는 8일 ‘1031 교환’을 주제로 11월 정기 월례 세미나를 열었다. 이날 강사로 나선 필 애트완 ‘익스체인지 리소스’ 부사장은 부동산 가격이 많이 올라 현재 소유중인 투자용 재산을 팔 경우 엄청난 양도소득세를 내야 한다며 이런 상황에서 소유 재산의 가치와 같거나 더 비싼 다른 투자용 부동산과 교환하면 양도소득세 납부를 유예 받을 수 있기 때문에 1031 교환에 대한 관심은 갈수록 커지고 있다고 말했다.
1031 교환에서 가장 중요한 규정은 45-180일 기준이다. 이는 소유중인 투자용 부동산을 양도하고 45일 이내에 교환할 부동산을 지정하고, 180일 이내에는 모든 교환 거래를 마쳐야 하는 규정이다. 45-180일 기준은 천재지변을 빼고는 예외가 인정되지 않는다.
그러나 맞바꾼 투자용 부동산의 용도를 변경하는 것은 투자자의 자유다. 예를 들어, 교환으로 얻은 임대용 주택에 입주해 5년간 소유하고 그 중 2년을 주거주지로 살면 1031 교환에 따라 납부 유예된 양도소득세가 사라지고 25만달러(부부 합산은 50만달러)의 주거주지 처분 양도소득세 면제 혜택도 주어진다.
1031 교환을 위해서는 본인이 직접 부동산을 팔거나 살 수 없다. 자격이 있는 중간자(Qualified Intermediaries, Exchange Accommodator)를 반드시 이용해야 한다. 본인의 변호사, 공인회계사, 브로커, 부모, 형제, 자식은 중간자가 될 수 없다.
교환 가치 조건만 충족한다면 맞바꿀 수 있는 물건의 개수에는 제한이 없다. 단, 새로 얻게 되는 부동산 개수가 3개 이상이면 복수 부동산의 가치 합계가 현재 소유중인 부동산 가치의 200%를 넘어서는 안 된다.

<김호성 기자>