부부 공동 주택 구입시 소유형태따라 달라
몇년 전 주식시장이 활발했을 때는 주식을 통한 매매 차익으로 고민하는 이들이 참 많았다. 반면 최근에는 부동산 매매 차익을 본 이들이 많다보니까 이에 대한 질문이 끊이지 않고 이어지고 있다.
부동산 거래는 크게 둘로 나누어 생각할 수 있다. 하나는 내가 거주하는 주 거주지에 대한 거래이고 다른 하나는 투자목적으로 산 주택의 거래가 발생하는 경우다. 이미 주지의 사실처럼 주택매매에 대한 세금은 과거 5년 중 2년 이상을 주 거주지로 거주하였다면, 싱글의 경우 25만달러까지, 부부 공동의 경우는 50만달러까지의 매매이익은 면세이다.
이때, 매매이익이란 세법상의 조정된 장부가액과 판매가격의 차이에 의해 구해진다. 그런데 배우자가 사망하게 되면 세금 관계는 어떻게 될까? 부부가 공동으로 주택을 구입했을 때 정한 소유형태에 따라 생존 배우자가 상속받는 금액에 대한 세금이 차이가 있을 수 있다.
일반적으로 배우자의 사망에 의해 상속받는 재산의 경우 사망한 시점의 표준시가가 세법상의 장부가액이 된다. 하지만 재산의 소유 형태에 따라 장부가액에 미치는 영향은 달라지게 된다.
재산 소유형태는 Joint Tenants, Community Property, Tenants in Common 등으로 나눌 수 있다. 이 재산 소유형태는 보통 재산을 소유하게 되는 시점에 결정하게 된다.
즉, 두 명 이상이 소유하는 부동산을 구입할 경우 에스크로 회사에서는 구매자들에게 재산 소유 형태를 어떻게 결정할 것인가를 묻게 되는 데 이때 어떤 선택을 하느냐에 따라 훗날 공동 소유자가 사망했을 때 세금에 영향을 주게 되는 것이다.
보통 부부의 경우는 Joint Tenants 또는 Community Property를 가장 많이 선택한다.
하지만 아직도 많은 한인들이 이런 선택이 배우자의 사망 후 세금에 어떻게 영향을 주는지에 대한 이해가 부족한 상태에서 그냥 주위 사람들의 추천에 의해서 결정하는 예가 많다.
우선 Joint Tenants의 경우는 한 사람이 사망할 경우 사망한 사람의 몫에 대한 이전시 시가를 생존배우자의 원가로 적용을 하는 반면, Community Property의 경우 사망한 사람의 몫에 대한 이전시 시가 적용은 Joint Tenants와 같지만, 생존자의 몫이 Joint Tenants의 경우처럼 처음 구입원가로 계산하는 것이 아니라, 사망 배우자의 몫을 산정하는 시가와 동일하게 생존 배우자의 원가를 계산한다. 그래서 결국 세금 측면에서만 살펴보면 Community Property가 Joint Tenants 보다 더 혜택이 큼을 알 수 있다.
다음 주에는 실례를 통해 이 문제에 대해 좀 더 구체적으로 알아보도록 하겠다.
www.AskAhnCPA.com
(213)738-6000
몇년 전 주식시장이 활발했을 때는 주식을 통한 매매 차익으로 고민하는 이들이 참 많았다. 반면 최근에는 부동산 매매 차익을 본 이들이 많다보니까 이에 대한 질문이 끊이지 않고 이어지고 있다.
부동산 거래는 크게 둘로 나누어 생각할 수 있다. 하나는 내가 거주하는 주 거주지에 대한 거래이고 다른 하나는 투자목적으로 산 주택의 거래가 발생하는 경우다. 이미 주지의 사실처럼 주택매매에 대한 세금은 과거 5년 중 2년 이상을 주 거주지로 거주하였다면, 싱글의 경우 25만달러까지, 부부 공동의 경우는 50만달러까지의 매매이익은 면세이다.
이때, 매매이익이란 세법상의 조정된 장부가액과 판매가격의 차이에 의해 구해진다. 그런데 배우자가 사망하게 되면 세금 관계는 어떻게 될까? 부부가 공동으로 주택을 구입했을 때 정한 소유형태에 따라 생존 배우자가 상속받는 금액에 대한 세금이 차이가 있을 수 있다.
일반적으로 배우자의 사망에 의해 상속받는 재산의 경우 사망한 시점의 표준시가가 세법상의 장부가액이 된다. 하지만 재산의 소유 형태에 따라 장부가액에 미치는 영향은 달라지게 된다.
재산 소유형태는 Joint Tenants, Community Property, Tenants in Common 등으로 나눌 수 있다. 이 재산 소유형태는 보통 재산을 소유하게 되는 시점에 결정하게 된다.
즉, 두 명 이상이 소유하는 부동산을 구입할 경우 에스크로 회사에서는 구매자들에게 재산 소유 형태를 어떻게 결정할 것인가를 묻게 되는 데 이때 어떤 선택을 하느냐에 따라 훗날 공동 소유자가 사망했을 때 세금에 영향을 주게 되는 것이다.
보통 부부의 경우는 Joint Tenants 또는 Community Property를 가장 많이 선택한다.
하지만 아직도 많은 한인들이 이런 선택이 배우자의 사망 후 세금에 어떻게 영향을 주는지에 대한 이해가 부족한 상태에서 그냥 주위 사람들의 추천에 의해서 결정하는 예가 많다.
우선 Joint Tenants의 경우는 한 사람이 사망할 경우 사망한 사람의 몫에 대한 이전시 시가를 생존배우자의 원가로 적용을 하는 반면, Community Property의 경우 사망한 사람의 몫에 대한 이전시 시가 적용은 Joint Tenants와 같지만, 생존자의 몫이 Joint Tenants의 경우처럼 처음 구입원가로 계산하는 것이 아니라, 사망 배우자의 몫을 산정하는 시가와 동일하게 생존 배우자의 원가를 계산한다. 그래서 결국 세금 측면에서만 살펴보면 Community Property가 Joint Tenants 보다 더 혜택이 큼을 알 수 있다.
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안병찬 <공인회계사>
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