<문> 렌트를 주고 있던 주택을 팔기 위하여 매매계약을 체결하였습니다. 약 3년 전부터 세입자가 살고 있었는데 리스계약은 만료되었고 현재는 월별(month to month)로 렌트를 내고 있습니다. 주택매매 계약이 성사되면 이사를 나가겠다고 구두로만 약속을 하였는데, 혹시 서면으로 통보를 보내야 하는지요. 만약 테넌트가 자발적으로 퇴거하지 않으면 어떤 절차를 거쳐야 하는지요.

<답> 주거용 주택이나 아파트 렌트의 리스계약서는 상업용 리스와 여러 가지 점에서 차이가 있습니다. 매매하는 주택에 세입자가 거주하고 있을 경우, 매매계약서 상에 세입자를 언제까지 누가 퇴거시킬 것인지 퇴거비용은 누가 부담할 것인지 등을 서면으로 규정해 놓는 것이 필요합니다. 대부분 계약서에 이러한 사항들을 확실하게 규정해 놓지 않고 소홀히 지나치기 때문에 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.

통상적으로 소유권이 이전되기 전까지는 세입자를 퇴거시키거나 퇴거 절차에 소요되는 비용은 판매자가 부담하게 됩니다. 그러나 일단 부동산 소유권 명의가 이전되게 되면 판매자는 더 이상 세입자를 퇴거시킬 수 있는 권리가 없어지고 구입자가 퇴거소송 절차를 취하여야 합니다.

우선 현행 가주 민사소송법에 따르면 렌트비를 잘 내고 있는 일년 미만 기간 거주해책임져야온 테넌트에게는 30일 퇴거통지서를, 1년 이상 거주한 테넌트에게는 60일 이상의 퇴거통지서를 서면으로 전달하게 되어 있습니다.

30일이나 60일 후에도 퇴거를 하지 않으면 강제퇴거 소송을 할 수 있고 거주한 기간에 해당하는 렌트비와 퇴거에 소요된 법정비용도 청구할 수 있습니다. 따라서 테넌트가 구두약속을 어기고 계속 거주하게 되면 주택 구입자는 에스크로를 완료하고도 입주를 못하게 되고 또한 은행의 융자금액을 계속 지불해야 하므로 손해배상 청구나 계약을 취소할 수도 있게 됩니다.

귀하는 처음부터 다시 60일 퇴거통지서를 발송해야 하고, 그만큼 퇴거기간이 지체될 수 있으므로 서면으로 미리 퇴거통보를 해놓는 것이 좋습니다.