최근 수년간 강화된 모기지 심사로 인해 많은 홈 바이어들의‘내집 장만의 꿈’을 포기하는 것으로 조사됐다. 최근 전국 모기지 융자 승인 분석 자료에 따르면서 지난 2월 모기지 융자가 승인된 바이어들의 평균 크레딧 점수는 764점으로 조사됐다. 금융위기 발생 전인 2007년 이전에는 680~700점으로 모기지 융자가 쉽게 승인됐다.
크레딧점수 760점·다운페이먼트 22% 기본
융자신청자 분리 평가도… 재융자 더 엄격
■ 소비자 평균 711점 불과
모기지 사태가 발생하기 전에는 개인의 장기 신용기록이 중요시되어 왔다. 당시 국책 금융기관인 프레디맥과 패니매는 620~640점의 크레딧 점수는 프라임 금리로 모기지 융자가 가능하다고 밝혀 왔다.
지금은 760 이상이라야 융자가 가능한데 현재 전국 소비자들의 평균 점수는
711점에 불과하기 때문에 대다수의 소비자들이 모기지 융자를 받기 위한 기본 크레딧 점수를 지니고 있지 못한 것으로 조사됐다.
■ 갈수록 높은 다운페이
전국 평균 신규 모기지들의 감정 대비 융자 금액인 ‘LTV’(Loan To Value)은 78%로 조사됐다. LTV를 간단히 설명하면 100만달러 감정에 50만달러 융자면 LTV가 50%이고 80만달러 융자이면 LTV가 80% 된다.
78% LTV란 바이어가 주택을 구입하기 위해 모기지 융자를 신청하기 위해서는 22%의 다운페이가 필요하다는 것이다. 지난해 오바마 행정부는 낮은 금리로 모기지 융자 받는 적정선의 다운페이는 20%라고 발표했는데 이번 조사에서는 현실적으로 이보다 많은 액수의 다운페이가 주택을 구입할 때 필요하다는 것을 반영하고 있다.
‘수입대비 대출액’(debt-to-income)지수는 21%이었다. 즉 한 달에 1만달러 정도의 수익이 있어야 월 페이먼트가 2,000달러 정도인 모기지를 융자 받을 수 있었다는 것이 증명된다.
■ 재융자 35% 에퀴티 요구
지난 2월 재융자 대출자들의 평균 크레딧 점수는 일반 대출자들보다 높은 770점을 기록했다. LTV지수도 65%를 기록해 홈 에퀴티가 35% 정도가 있어야 재융자가 가능했다는 것을 보여주고 있다.
■ FHA 융자 조건도 까다로워
낮은 다운페이먼트로 주택을 구입할 수 있는 연방 주택국(FHA) 융자도 높은 크레딧 점수를 요구했다. 지난 2월 FHA 대출자의 전국 평균 크레딧 점수는 701점으로 매우 높았다.
수입대비 대출액 지수도 28%로 일반 융자와 큰 차이가 없었다. 즉 수입이 많지 않으면 FHA 융자를 받기도 쉽지 않았다.
FHA 융자를 받지 못한 대출자들의 평균 크레딧 점수는 666점이었으며 종전에는 보통 5% 정도 다운하면서 융자가 승인됐지만 승인을 받지 못한 대출자들은 평균적으로 6%의 다운페이먼트를 제시한 것으로 나타났다.
FHA를 통한 재융자도 조건이 까다로웠다. 승인을 받은 대출자들의 평균 크레딧 점수는 722점에 달했으며 소유하고 있는 주택의 에퀴티 비율은 12%로 높았다.
■ 크레딧 점수 산출도 변화
크레딧 점수를 산출하는 파이코 제도에도 큰 변화가 일고 있다. 모기지 융자 신청자들만을 분리해 따로 점수를 매기는 시스템이 도입되고 있다. 주택시장 붕괴와 함께 융자 신청자의 디폴트 리스크를 줄이기 위해 금융기관들은 종전보다 더 많은 개인 정보를 크레딧 점수 산출에 포함시키고 있다.
파이코 제도를 총괄하고 있는 ‘페어 아이작’사는 기존의 크레딧 점수 책정방
식에 각 개인의 단기 신용기록을 ‘코어로직’으로부터 전달받아 보다 정확한
데이터로 산출된 크레딧 점수를 모기지 융자기관에 전달하고 있다.
새로 산출되는 데이터는 유틸리티를 포함한 최근 지불 청구서 기록은 물론 셀폰 페이먼트, 렌트비 지출 내역 등이 포함된다. 업계는 새로운 시스템 도입과 함께 최근 몇 개월 간의 신용문의 및 거래기록이 예전의 10% 비중에서 30%로 상향 조정된 것으로 추측하고 있다.
<백두현 기자>
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