문봉섭 변호사

Q. 네일 가게를 인수하려고 합니다. 요즘 불황으로 매출이 줄어 든 가게가 많고, 개인적으로 자금도 여유롭지가 않아서 세탁소를 인수해도 잘 해나갈 수 있을지 걱정이 됩니다. 새롭게 인수한 가게가 생각만큼 매출이 나오지 않을 때를 대비해서 가게를 인수할 때 법적으로 어떤 대비책을 세워놓아야 합니까?

A. 비즈니스 운영의 기초가 되는 리스조건에 가장 신경을 많이 쓰셔야 합니다. 비즈니스가 운영이 잘 되지 않으면, 매출이 줄고 매출이 줄어들면 렌트 내는데 부담이 됩니다. 비즈니스 운영을 할 때, 고정비용 (fixed cost)의 많은 부분을 차지하는 것이 리스부분입니다. 랜드로드로부터 리스를 받아서 가게를 운영할 때 업주가 내야 하는 경비에는 렌트 외에 가게의 건물재산세, 공
용면적관리비(CAM), 보험료 등이 추가로 지출되는 경우가 많습니다. 따라서 이런 항목들을 랜드로드와 협상시 얼만큼 줄이느냐가 고정비용지출을 줄이는데 관건이 됩니다.

지극히 상식적인 이야기이겠지만, 새로이 리스를 랜드로드로부터 받을 때에는

렌트를 최대한 낮추는 것이 중요합니다. 그와 더불어 렌트의 연간 증가율도 또한 최대한 낮게 책정되도록 해야 합니다. 렌트의 연간증가율은 통상 월 렌트비의 3%내지 5% 범위내에서 정해집니다. 비즈니스 업주에게 가장 좋은 조건은 연간증가율 없이, 리스 기간내에 고정렌트만 지급하도록 하는 것입니다. 요즘과 같은 불황기에 드물기는 하지만, 이러한 조건을 수용하는 랜드로드들도 있습니다. 만약, 기존의 비즈니스 공간이 네일가게를 운영하던 공간이 아니라서 새로이 가게 인테리어를 해야 할 경우라면, 공사기간 동안 무료 렌트를 받는 것도 한 방법입니다.

무료 렌트기간은 통상 1~3개월 정도 허용을 하지만, 협상하기에 따라서는 이보다 더 많이 받을 수도 있습니다. 또한, 초기비용부담을 줄이기 위해서 보증금(security deposit)을 최대한 낮게 잡는 것도 한 방법입니다. 통상 보증금은 두달치 월 렌트에 상응하는 금액으로 잡습니다. 위와 같은 유의할 점 외에 가장 중요한 점의 하나가 ‘조기리스종결 (early lease terminatio
n)’ 조항을 리스계약서에 삽입하는 것입니다. 이는 소위 Good Guys Clause라고도 불리는데, 이를 근거로 원래 리스기간 이전이라도 일정한 조건이 충족되면 테넌트는 남은 기간동안의 렌트를 내야하는 부담 없이 조기에 리스를 종결지을 수 있습니다. 조기리스종결 조항을 적용받을 수 있는 경우는, 통상 테넌트가 리스계약불이행이 없어야 하고, 테넌트의 비즈니스 매출이 현저히 줄어들어 렌트를 제대로 내기 어려울 때 입니다. 테넌트는 보통 리스개시일로부터 2년 또는 3년 후에 리스를 종결시킬 수 있는 권리를 행사할 수 있습니다. 이는 랜드로드와 협상하기에 따라 기간이 달라질 수 있습니다.