지난 2주 동안 정부의 주택부양안에 대한 실행 세칙을 분석하여 소비자들의 이해를 돕기 위한 칼럼을 게재했었다. 발표된 세칙만을 토대로 분석한 내용이었다. 그런데 발표된 세부 시행안에는 분명히 있어야 될 몇 가지 중요한 기준들에 대한 언급이 없었다.

우선 다시 한 번 재융자의 적용 기준을 살펴보자. (1)실제 거주하는 주택이고 (2)패니매나 프레디맥이 연관된 컨포밍 융자이고 (3)LTV(Loan to Value) 문제로 재융자가 어려운 상황인데 (4)실제 인컴 증명이 가능한 주택소유주. 이러한 기준들로 105%의 LTV까지도 재융자를 허용한다는 것이 이번 부양안의 해당 자격과 시행 내용이다.

전체적인 시행안의 실체를 분석해 보면 절대로 쉽게 재융자를 허락할 분위기는 아니다. 언론을 통해서는 전혀 부각되고 있지 않지만 인컴 증명의 심사 세칙만 보더라도 모두 ‘4506-T’(IRS 인컴 확인서류)를 필수로 요구하고 있다. 절대 거짓된 수입증명을 허용치 않겠다는 뜻이다.

이 정도라면 당연히 엄격한 융자심사를 표명한 것인데 몇 가지 중요한 승인심사의 기준은 발표되지 않은 것이 의아스럽다. 다름 아니라 크레딧에 대한 심사기준과 2차 융자를 보유한 주택소유주들에 대한 정확한 기준이 없다는 것이다. 일반 소비자들은 대충 인식하고 있는 정도지만 현재의 융자심사는 과거와 달리 크레딧 내용과 점수가 완벽해야 승인을 통과하고 정상적인 이자율을 취득할 수 있다.

물론 이번 부양안은 모기지 연체를 하고 있는 상황이면 불가하다는 기준을 분명히 하고 있다. 그러나 모기지 페이먼트만 잘 내고 있다고 해서 크레딧 내용과 점수가 완벽할 수는 없다. 게다가 이런 극심한 불황의 현실에선 대다수가 위축된 크레딧 환경에 접어들게 마련이다.

LTV와 인컴 등의 자격 조건이 충족된다고 전체적인 크레딧 문제를 눈감아줄 수 있겠는가? 그렇다면 정상적인 재융자 환경을 지녔지만 크레딧 하나 때문에 융자가 거절된 수요자들과의 형평성 문제가 야기될 가능성이 크다. 어쩌면 이러한 문제들 때문에 이 부분을 명확하게 언급하지 않는 것인지도 모른다.

2차 융자의 문제도 마찬가지다. 지난 수년간 아무런 서류증명도 없이 2차 융자가 가능했던 게 시장의 현실이었다. 이로 인해 LTV가 문제가 되는 소유주가 늘었다. 이런 경우도 1차만 기준으로 자격이 되면 2차의 환경을 무시하고 허용할 수 있겠는가? 분명 그럴 수는 없겠지만 만약에 이를 허용한다면 현금인출 재융자를 받았던 경우도 모두 허용해야 형평성에 위배되지 않는다. 그래서 불가능할 수밖에 없을 것이고 이런 환경의 주택소유주만 제외해도 실질적인 해당자는 예상치의 십분의 일도 안 될 것이다. 끝으로 한 가지 더 주시할 점은, 단기 변동이 끝나서 1년 변동으로 전환되는 현재의 이자율이 4%대인 경우가 많아서 5%대의 재융자를 선택할 소유주가 많지 않을 수도 있다는 것이다.

(213)500-7644 제이 명 <론팩 모기지 대표>