지속되는 주택가격 하락은 지금까지 구입을 미뤄온 분들에게 더 없이 좋은 내 집 마련의 기회를 제공해 주고 있다. 그러나 아무리 집값이 본인이 생각하는 가격대로 내렸다고 하여도 현찰로 사지 않는 한 은행으로부터 융자를 얻어서 구입할 수밖에 없다.

그리고 최근의 주택융자 심사기준은 전 세계적인 신용경색으로 인하여 나날이 까다로워지고 있는 것이 현실이다. 이러다보니 요즘은 가격과 조건이 맞는 집을 찾아도 융자 승인을 받지 못해 못 사는 경우가 늘고 있다.

특히 일부 심사기준들은 장기간 시간을 두고 미리미리 준비해야만 하는 조건들이 있다. 많은 한인들이 미국의 시스템과 관련 내용을 잘 모르거나 혹은 모든 것을 서두르고 쉽게 해결 하려는 성향 때문에 주택융자의 자격요건을 갖출 충분한 능력이 있음에도 불구하고 융자 승인을 받지 못하고 맘에 드는 집을 놓치는 경우를 자주 보았다. 주택구입을 계획하는 자들이 은행융자승인을 무사히 받기 위해서 미리미리 준비해 둬야 할 사항들에 대하여 몇 회에 걸쳐 살펴보자.

첫째로 미국에서 주택구입을 생각하는 순간 제일 먼저 본인의 크레딧(신용) 상태를 점검해 봐야 한다. 미국은 신용사회라는 말은 많이 들어 식상한 듯 하지만 신용에 대하여 제대로 이해하는 한인들도 많지 않은 것 같다.

금융에서 신용이란 돈을 빌리는 것을 말한다. 예를 들어 신용경색이란 말을 많이 듣는데 이는 은행이 어떤 이유로 돈을 빌려주지 않거나 채권 발행도 어려워 돈이 잘 돌지 않는다는 뜻이다. 그리고 신용점수(credit score)는 빌린 돈을 과거에 얼마나 착실하게 잘 갚았는지에 대한 기록을 점수화한 것이다.

빌린 돈을 제때 갚는 것은 능력과 습관의 문제이다. 은행은 이 둘을 동시에 보겠다는 것이다. 돈이 없어 늦게 낸 것이 아니고 출장 갔다 오느라, 우편사고로, 혹은 고지서를 못 받아서 페이먼트가 늦었다는 말을 많이 듣는데 이는 모두 정당한 이유가 되지 못한다. 미리 약속된 정해진 날짜에 정해진 페이먼트를 빌려준 자에게 전달하는 것은 빌린 자의 의무이기 때문이다.

민간은행들은 주택 융자에 있어서 신용점수를 포함한 신용상태를 가장 중요하게 생각한다. 따라서 주택구입 예정자는 먼저 믿을 만한 은행으로부터 크레딧 리포트를 하루라도 빨리 조회해 볼 것을 권한다. 대부분 은행의 융자 담당자들은 주택구입을 계획하는 자들에게 무료로 신용조회를 제공해 주고 있다. 혹시 자신도 모르는 나쁜 기록이 올라와 있는지, 주택융자를 받기에 충분한 내용과 점수가 되는지를 미리 확인해 보고 문제가 있을 경우 교정을 할 수 있는 시간을 확보하는 것이 무엇보다 중요하다.

주택융자 때 사용되는 크레딧 리포트는 3개 신용조사기관(Experian, Trans Union, Equifax)의 기록이 다 포함된 리포트를 사용한다. 따라서 이중 한 군데 기록만 나오거나 점수가 나오지 않는 인터넷 리포트는 도움이 되지 않는다. 그리고 소셜번호가 없어 신용기록이 없는 서류미비 체류자나 비거주 혹은 임시거주 외국인 등은 각 은행마다 기준이 다를 수 있으므로 융자 담당자와 상담을 거쳐 융자승인 방법을 찾아야 한다.

서브 프라임 융자가 사라진 지금 크레딧 점수가 낮은 사람들이 당장 융자를 받을 수 있는 유일한 방법은 FHA 융자이다. 그러나 이는 충분한 소득보고가 된 기록이 있어야 융자를 받을 수 있어 자영업자가 많은 한인들에게는 도움이 안 되는 경우가 많다.

스티브 양
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