문의전화를 받자마자 대뜸 오늘 30년 고정 모기지 이자율이 몇 퍼센트냐고 묻는 사람을 종종 접한다. 사실 이 질문은 자동차 영업사원에게 전화해서 요즘 자동차 한 대 값이 얼마냐고 묻는 것만큼이나 황당하다고 볼 수 있다. 자동차 가격이 메이커와 차종 그리고 옵션에 따라서 천차만별이듯이 모기지 이자율도 빌리는 사람의 크레딧 상태, 인컴 수준, 융자 금액, 융자 프로그램에 따라 달라지기 때문이다.
주택을 담보로 돈을 빌리는 행위는 돈을 빌리는 자가 채권(note)을 발행하고 돈을 빌려주는 렌더가 그 채권을 사는 행위이다. 이때 채권의 매매가격(우리에겐 이자율로 표현된다)은 발행자의 신용상태, 재정상태에 따라 다르게 형성된다. 회사채의 이자율이 발행하는 회사의 신용, 재정상태에 따라 다르게 형성되듯이, 모기지 이자율도 모기지 채권 발행자(돈을 빌리는 자)의 신용, 재정상태에 따라 다르게 결정된다. 이를 발행자의 크레딧 리스크라고 볼 수 있다. 물론 근본적으로 모기지 이자율은 다른 채권들의 이자율과 비교 경쟁되면서 채권시장에서 채권투자자들에 의해 매일매일 변동되는데(시장 리스크), 이는 그러나 우리의 통제 밖의 일이다. 신문 방송에 발표되는 오늘의 모기지 이자율은 이렇게 매일 채권시장에서 형성되는 모기지 이자율을 반영하여 각 렌더가 최상의 조건을 가진 사람에 대해 적용하는 이자율의 전국 혹은 지역 평균치인 경우가 많다.
문제는 현재 나에게 주어진 조건에서 가장 싼 이자율과 비용으로 돈을 빌려줄 상대방을 어떻게 찾느냐가 관건이다. 이를 위해서 융자 담당자에게 전화를 하기 전에 먼저 준비해야 할 것들이 있다. 주택구입 가격(재융자 경우 현 주택의 가치), 다운페이먼트(재융자 경우 현재 융자 밸런스), 크레딧 스코어, 현재 하는 일, 월수입 정도, 은행잔고에 관한 정보, 구입주택의 용도(주주거용, 별장용, 투자용), 원하는 융자 프로그램 등은 최소한 본인이 숙지를 하고 전화하는 것이 현명하다. 융자 샤핑에 있어서 가장 중요한 것은 비교를 ‘Apple to Apple’로 해야 한다는 것이다. 이를 위해서 (1)비교 은행들에게 동일한 인포메이션을 제공해야 한다. (2)반드시 동일한 날 그리고 가능하면 오후에 해야 한다. 채권시장이 마감되는 서부시간 12시 이후에는 시중금리가 크게 변하지 않기 때문이다. (3)당일 lock in이 가능한 이자율을 받아야 한다. Lock in할 수 없는 이자율을 제시받는 것은 어리석은 일이요, 헛수고 하는 셈이다. (4)Discount points는 이자율과 동전의 양면. 이자율과 포인트는 반드시 동시에 제시받아 포인트 지불에 따른 혜택을 일일이 따져본다. (5)오리지네이션 피(론 피), 프로세싱 비용, 은행 비용 등 기타 비용을 항목별로 상세히 제시받아야 한다. APR은 이때 신경 쓰지 않는 것이 편하다. 이미 이자율과 상세 비용내역을 통해서 APR 산출의 구성요소를 알았기 때문이다. 박스 안의 사과를 비교했으면 됐지 사과박스를 비교할 필요는 없다. (6)프리 페이먼트 페널티가 있는지를 확인한다. 주택융자는 대부분의 사람들에게 일생의 가장 큰 금융행위에 속한다고 볼 수 있다. 오퍼가 받아들여져 에스크로를 열자마자 2~3일 동안 따로 시간을 내어 집중적으로 샤핑해야 한다. 미리 준비한 정보를 갖고 두 세군데 은행에 샤핑을 할 경우 그 노력한 만큼의 대가를 충분히 돌려받을 수 있을 것으로 확신한다.
(213)393-6334
스티브 양