정부 융자를 제외한 미국의 주택융자 즉 컨벤션널 론(conventional loan)의 시장구조를 극단적으로 요약하면 다음의 네 단계로 압축할 수 있다. 고객(borrower)-은행(lender)-패니매, 프레디맥, 혹은 투자은행(investment bank)-기관 투자자.

이것이 미국 주택 융자시장 특히 프라임 융자시장의 근간인데, 이 네 단계의 작동원리를 제대로 알게 되면 ‘왜 FRB가 금리를 내렸는데도 모기지 금리는 올라갔는지? 왜 정부가 돈줄을 풀어도 대출조건은 점점 까다로워지는지? 왜 수많은 헤지펀드들이 청산에 들어가고 베어스턴스, 시티은행 등 초대형 은행들의 주가가 추풍낙엽처럼 떨어지는지?’ 등을 이해할 수 있게 되고, 더 나아가 이와 관련하여 앞으로 주택가격은 어떻게 변할지를 나름대로 예측하는 데까지 어느 정도 도움을 얻을 수 있을 것이다.

주택 융자는 결국 주택 구입자가 주택을 담보로 돈을 빌리는 행위인데 우리는 그 돈이 은행(랜더)으로부터 온다고 생각한데서 모든 오해와 무지가 발생한다고 볼 수 있다. 은행은 언제 찾아 갈지 모르는 예금을 근거로 30년 혹은 15년 장기로 대출을 해줄 수 없다. 은행도 그 자금을 어디선가 빌려와야 하는데 그 빌려오는 과정, 방법, 조건, 대상을 우리는 2차 시장이라고 부른다. 바로 이 2차 시장이 은행의 고객에 대한 대출조건, 심사기준을 모두 결정한다고 볼 수 있다.

은행은 고객에게 돈을 빌려주면서 대출증권(note)을 사는 셈인데, 이는 회계장부에서 자산으로 분류된다. 은행은 이 자산을 처분, 새로운 자금을 조달하여 유동성을 확보함으로써 영업행위를 지속할 수 있는데, 이 은행들의 유동성 확보를 도와 국민들의 주택 마련에 도움을 주고자 연방정부에서 오래 전에 세운 중개기관이(지금은 민영화 되었지만) 패니매(Fannie Mae)와 프레디맥(Freddie Mac)이다. 은행은 이 두 기관이 정해 놓은 특정 기준에 부합하는 대출 증권을 무제한적으로 두 기관에 판매함으로써 유동성을 확보할 수 있게 되고, 두 기관은 은행으로부터 사들인 대출 증권을 주택 저당증권(MBS, Mortgage Backed Securities)의 형태로 바꾸어 투자자들에게 판매함으로써 자금을 조달하게 된다. 이렇게 은행이 자산을 중개기관을 통하여 MBS 형태로 처분하여 자금을 조달하는 과정을 자산의 유동화라고 부르며 이것이 2차 시장의 핵심과정이다. 뮤추얼 펀드, 은행, 투자은행, 보험, 연기금, 국부펀드 등의 기관투자자들은 비교적 안전하면서도 수익률이 높은 이 주택 저당증권을 선호하였기 때문에 주택 대출증권을 담보로 한 자산 유동화 시장 규모는 시간이 흐를수록 커졌다. 이렇게 패니매, 프레디맥에 팔 것을 계획하고 렌더가 일반 고객에게 대출해 주는 융자를 컨포밍론이라고 한다. 컨포밍론은 고객의 신용점수, 융자 규모, 고객의 수입대비 페이먼트 비율(DTI) 등 모든 조건이 양호한 우량대출 즉 프라임론에 해당한다. 이렇게 패니매, 프레디맥을 중심으로 형성된 프라임 마켓은 감독기관의 엄격한 규제와 까다로운 대출조건 때문에 주택가격 하락에 따른 신용경색의 정도가 덜 심한 편이었다.

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스티브 양