제이 명
<론팩 모기지 대표>


지난 8월 이후 모기지 시장에 ‘대란’이 일어났다. 그야말로 금융시장 전체를 뒤흔들만큼의 원자폭탄급 충격이다. 서브 프라임 파동만으로 마무리 됐어야 할 부동산과 모기지 시장의 위기가 새로운 국면의 총체적인 침체로 더욱 깊은 수렁에 빠지게 된 것이다.
신용경색의 절대적 위기에 접한 모기지 시장엔 즉시 모기지 펀드의 자금줄이 막히기 시작했고 이로 인해 모기지 은행들은 곧 바로 융자승인의 심사기준을 강화하고 융자액의 한도를 비현실적인 수준으로까지 하향시키는 대대적인 조치를 취하기 시작했다. 이번에 새로이 바뀐 융자승인의 자격심사를 통과할 수 있는 소비자는 보통의 융자 수요자가 아니라 ‘대단하고 특별한’(?) 수준의 소비자들만이 가능하다고 보여질 정도다. 한마디로 크레딧스코어 720점 이상에 20% 이상의 다운 페이먼트를 하는 매입융자와 20% 이상의 에퀴티를 확보한 재융자 정도가 최소한의 융자조건이라고 말할 수 있을 지경이다. 게다가 이러한 기본 여건조차도 융자액이 65만달러를 넘지 않는 기준이고 현금인출 재융자나 유닛 프라퍼티의 융자는 이보다 훨씬 엄격한 기준이 적용됨으로써 집을 이용한 현금 인출이나 투자 용도의 부동산 취득은 더욱 어려워졌다.
물론 아직도 10% Down이나 크레딧 640점 등의 융자 승인 Category가 남아 있기는 하지만 승인을 받을 확률 자체가 너무 낮아져서 유명무실한 상태라고 보는게 좋다. 그리고 이번 모기지 사태로 크게 달라진 것은 융자기준 뿐만이 아니고 승인을 위한 ‘서류심사’가 너무 까다로워졌는데, 차후에 어떻게 변할지는 몰라도 현재로는 거의 모든 은행에서 정상적인 이자율을 취득하려면 출처 증명등의 서류를 완벽하게 제시할 수 있어야만 한다. 이로 인해 예전에는 Income Document(수입증명)를 주지 않아도 되는 ‘Stated Income’이라는 방식의 승인을 받아도 이자율 차이가 거의 없었지만 이제는 실질적인 인컴 증명을 못하고 이러한 방식의 승인을 받을 경우엔 이자율이 거의 1%정도 높아지므로 현재의 이자율을 기준으로 보면 7% 이상의 이자율이 적용되는 것이다. 7% 대의 이자율은 과거 모기지 역사를 보면 평균 이자율에 불과할 수도 있지만 겨우 몇년전에 사상 최저의 이자율을 경험했다는 것과 융자금의 평균 액수자체가 너무 커져 버린 현실을 감안해보면 너무도 큰 충격일 수 밖에 없다.
물론 모기지 시장에 유동성자금이 확보되고 새로운 모기지 펀드가 조성되면 이자율은 내려갈 수도 있다. 그러나 주택 융자의 승인기준이 완화되는데는 꽤 오랜 시간이 걸릴 것이다. 그러므로 이제부터는 주택매입융자든 재융자든 시간을 두고 완벽히 준비해야만 융자승인이 가능하다는 것을 필히 염두에 두어야 할 것이다.
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