<그림 김순식>

②렌트, 캠차지, 리스 무엇이 문제인가

마켓원칙 없고 주도권은 건물주에

주택경기는 수요와 공급의 마켓 원리에 따라 가격이 오르기도 하고 내리기도 하는 바이어와 셀러 마켓 사이클을 반복한다. 그러나 이같은 원칙이 상가 임대에는 제대로 적용되지 않고있으며 렌트와 리스권 등 상가와 관련한 주도권은 건물주가 쥐고 있으며 세입자들은 따라갈 수 밖에 없는 형편이다.

‘법적의무’없는 캠차지 이젠 관행으로
‘짧은 옵션’악용, 가게 마음대로 못팔아

▲캠차지
입주 상인들과 건물주 사이에 뜨거운 감자인 캠차지는 법적으로 세입자가 낼 ‘의무’는 없지만 최근 10여년간 남가주에서는 캠차지를 세입자가 나눠서 부담하는 관행이 자리를 잡았다.
캠차지의 가장 큰 부분은 건물 재산세이다. 상가가 팔리면 판매가에 따라 재산세가 새로 책정되기 때문에 건물 가격이 두배가 올랐다면 재산세도 두배로 뛰고 이같은 부담은 고스란히 세입자가 떠맡게 된다. 건물 보험, 건물의 청소, 유지, 보수 비용까지 캠차지에 포함돼 있는 등 모기지 페이먼트를 제외한 모든 비용을 세입자들이 부담하고 있는 현실이다.
건물주들은 캠차지 비용이 정부에 내는 재산세와 보험사에 내는 보험료 등이 모두 지출 비용이라는 입장이다. 그러나 렌트 등 모든 수익금과 시세 차익 등을 모두 건물주가 가져가기 때문에 캠차지를 세입자만 부담하는 것은 문제라는 목소리가 높아지고 있다.
▲렌트
렌트는 리스기간동안 매년 3~5% 올리는 것이 관행이다. 리스가 만기돼 새 리스를 받을때, 또는 새로 입주하는 상인의 경우 새로 책정되는 렌트는 이전에 비해 적게는 10%, 많게는 20% 이상 오르는 것이 현실이다. 또 리스 작성 ‘비용’으로 업종에 따라 3,000~5,000달러, 많게는 1만달러까지 세입자가 따로 지불해야한다.
▲리스
한인 상인들이 좌절감을 가장 많이 느끼는 부분이 리스문제이다.
수십만달러를 투자한 비즈니스를 리스를 못받아 팔지 못하고 결국 한푼도 건지지 못하고 나가는 상인들이 많다. 리스를 갱신받지 못할까 두려워 주인에게 불평 한마디 못하고 눈치를 보는 한인 상인도 상당수다.
한인 부동산 업계에 따르면 미국인 건물주들은 대다수가 5년 리스에 5년 옵션을 주고 있지만 많은 한인 건물주들은 3년 리스에 3년 옵션만을 주는 경우가 많다고 한다. 또 아예 옵션없이 3년 리스만 줘 상인이 가게를 팔지 못하게 하는 수단으로 악용하고 있는 경우도 흔한 실정이다. 한인타운에서 식당을 운영하고 있는 유모(60)씨는 “최근 업소를 팔기위해 새 리스를 받는 조건으로 건물주에게 3만달러를 따로 건네야했다”고 밝혔다. 이처럼 리스 갱신시 월세로 돌리거나 일부 악덕 건물주의 경우 리스 재계약을 빌미로 수만달러를 요구하기도 해 세입자들에게 큰 부담이 되고 있다.

<조환동 기자>