세율·매각시점 충분히 고려

3년 전부터 이자율은 내리고 집값은 올라 많은 한인들이 부동산 투자에 큰 관심을 가지게 됐다. 그 영향으로 집도 거주용에서 투자용으로 구입하는 사람도 많아지게 됐다.
물론 그 이면에는 투자용으로 구입한 주택을 매매하게 되도 양도소득세를 제외하고도 충분한 수입을 얻을 수 있다는 믿음이 있다. 하지만 구입원가보다 비싸게 팔 수 있다 해도 세금을 미리 고려한 뒤 판매를 해야 성공적인 투자가 되며, 재정적 안정을 빨리 얻을 수 있다. 보통 투자 자산은 1년 이상 보유해야 한다. 또한 투자 자산을 처분한 후에 발생한 양도소득에 대해 세금을 내야한다. 판매하는 시기를 조절하면 효과적인 투자로 전환할 수 있다.
예를 들면, 매매거래를 12월에 하지 않고 1월에 하면 세금이 다음해로 넘어가 1년 이상의 시간을 벌게 된다. 그 동안 세금 감세 대책을 따로 계획할 수 있기 때문에 유리하다.
또한 1년 이상 취득한 양도소득에 대해서는 15%의 낮은 특별세율이 적용된다. 개인 세율이 낮으면 그에 해당하는 것만큼 양도소득세도 낮아진다. 개인 세율이라는 것은 자기의 일반 수입에 대한 세율을 말하는 것이다.
이러한 양도소득을 계산할 때에는 그 자산을 처분하기 위한 모든 직접 비용을 공제한 후에 실제로 내 손에 들어온 순이익금을 계산해야 한다.
그 반대로 투자손실이 발생했다면 같은 해에 발생한 양도소득과 서로 상쇄시키고 그 후에도 손실이 남아있다면 매년 3,000달러씩 공제해 세금을 계산한다.
예를 들어 2005년에 1만5,000달러의 양도손실이 발생했고 양도소득이 1만달러가 발생했다. 두 금액을 상쇄시킨 후 남은 손실 5,000달러는 2005년 세금보고 때 3,000달러를 공제한 뒤 2006년에 2,000달러를 공제 처리하면 된다.
또한 감가상각도 신중히 계산해야 할 문제이다. 당장 올해 세금 혜택을 많이 보기 위해 처음부터 감가상각을 많이 나오도록 계산한다면 처음 몇 년은 혜택을 볼 수 있다. 그러나 장기적으로 볼 때 감가상각 금액이 원가를 줄이기 때문에 훗날 처분시 양도소득이 높게 발생하게 된다.
그렇기 때문에 부동산을 처분하는 과정은 구입 시점부터 이자율 계산, 감가상각 계산, 투자비용 계산 등을 감안하여 차분하게 계획을 세우고 준비해야 한다.
(213)387-5600

유대향
<공인회계사>