추가 비용·옵션 조건 명확히

사무실 임대계약을 할 때는 많은 요소들을 점검, 확인하여야 한다. 그 중에서도 제일 중요한 몇 가지를 꼽는다면 다음과 같다.
첫째, 리스의 개시일자(Commencement Date)가 언제 인지를 정확히 정해야 한다. 언뜻 들으면 임대의 시작일은 당연히 서로 아는 날인데 조심할 것이 무엇이 있나 하겠지만 그렇지 않다. 특히 건물이 건축중이거나 기존해 있는 건물이더라도 입주자 수리(Tenant Improvement)나 어떤 보수 또는 변경을 해야할 때 언제 시작하며 언제부터 입주자로서 월세를 내야하고 법적 책임이 주어지는지 정확히 할 필요가 있다.
둘째, 기본 렌트 외에 또 추가로 얼마나 더 내야 하는지 정확히 알아야 한다. 필자는 한 10년 전에 한 분이 렌트비를 상당히 싸게 협상했다고 좋아하는 것을 보고 나중에 리스계약서를 검토하였더니 트리플넷 리스(Triple Net Lease)였는데 관리비용(Operating Expense)하고 세금 등이 추가로 상당히 붙어서 결코 싼 렌트가 아닌 것을 알게 됐다. 건물주는 가능한 한 포괄적인 조항을 만들어 모든 관리비용이나 세금을 전부 입주자에게 전가하려고 하고, 입주자는 한정된 조항을 만들거나 관리비용 배제(Operating expense exclusions) 조항을 만들어 적게 내려고 한다.
셋째, 연장(Option)을 행사하는 조건을 명백히 해야 한다. 많은 경우 5년 계약에 5년 더 연장할 수 있는 계약을 하는데 5년 연장할 때 어떠한 조건으로 한다는 것이 명시되지 않은 계약서라면 5년후 건물주가 렌트를 많이 올린다거나 다른 까다로운 조건을 제시하면 현실적으로 5년 옵션 권한이 무의미해 진다.
넷째, 차압(Foreclosure) 등으로 주인이 바뀌더라도 입주자가 지속적으로 입주 장소(Premises)를 점유(possess)하고 입주자로서 법적인 권한을 행사할 수 있는 조항(Non-Disturbance)을 서류에 명시하여야 한다.
다섯째, 입주자가 계약 만료 기간 전에 제3자에게 양도(assign)이나 서브리스(sublease)를 줄 수 있는 조항을 명시하는 것이 중요하다. 또 양도나 서브리스를 했을 때 서브 테넌트의 권한과 책임, Tenant의 책임이 어떻게 새로 설정되는지 명시하는 것이 바람직하다. 이외에도 중요한 조항들이 많으나 지면상 여기서 마치고 다음에는 거주 주택 리스(Residential Lease)에 대해 다루겠다.
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방일영
<변호사·MS&K>