건물을 짓고 거기에 사용된 물품이나, 기계장비, 서비스 등에 대한 공사 대금을 확보하기 위해서 취하는 방법의 하나로 미캐닉스 린(유치권)을 그 건물에 설정하는 때가 있다.
미캐닉스 린을 올바른 절차에 의해 했을 때 보편적으로 다른 채권자 보다 채권에 우선 순위를 가질 수 있고 건물주/도급인이 스스로 변제할 수 있는 능력이 없고 해당 건물만이 유일한 변제를 할 수 있는 재산일 때 수급인은 그 건물에 대하여 법정 소송을 통해 공사 대금을 받을 수 있다.
이 린은 새 건물을 지을 때만 해당되는 것이 아니고 건물 일부의 수리, 변경, 우물, 담장, 다리, 길 등을 포함한 모든 개량 공사를 한 컨트랙터가 다 할 수 있다. 주의해야 할 사항은 채권 금액을 정확히 해야 한다는 것이다.
알면서 고의적으로 금액을 사실보다 높게 기입하면 무효가 될 수 있다. 많은 경우 미캐닉스 린이 효력을 발생하려면 공사 착공후 20일 안이나 수급인이 자재, 노동, 서비스 등을 공급하기 시작한 날부터 20일 안에 예비 노티스(preliminary notice)라는 통보를 건물주/도급인과 직접 계약을 하지 않은 수급인들은 건물주, 제너럴 컨트랙터 등에게 해야 한다. 건물주와 직접적으로 계약이 성립된 컨트랙터는 이 예비 노티스를 주지 않아도 된다.
미캐닉스 린은 캘리포니아에서는 공사가 다 끝난 뒤 90일 내로 카운티 등기소에 접수해야 한다. 이 린이 접수되면 ‘notice of involuntary lien’이라는 통보를 카운티 등기소로부터 받게 된다.
제출한 채권자는 이 린이 접수된 날부터 90일 안에 고소장을 제출해야 한다. 물론 부실공사를 해놓고 전액을 받겠다고 고소하면 건물주로부터 맞고소를 당할 것이고 시시비비를 법정에서 가리게 된다. 캘리포니아에서는 미캐닉스 린에 대한 법률이 복잡하고 상세하며 그대로 따르지 않았을 경우 무효한 린이기 때문에 20일 예비 노티스나 린을 걸 때 전문 변호사와 반드시 상의하는 것이 좋다. (310)312-3113
방일영<변호사·MS&K>