스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당
모기지 금리는 금융시장에서 다른 채권금리들과 마찬가지로 매일 등락을 거듭하지만 아직까지 사상최저 대에서 움직이고 있다.
융자상품, 융자금액, 융자형태, LTV 정도, 신용점수 등에 따라 이자율은 많은 차이를 보이지만 구매융자의 경우 30년 고정은 3.5% 대로 유지하고 있다. 하지만 재융자의 이자율은 구매융자의 이자율보다는 약간 높게 형성되는 것이 일반적이다.
어떤 사람들은 앞으로 이자율이 더 내려갈 텐데 지금하는 것 보다는 기다렸다가 하는 것이 더 낫지 않겠냐고 말하기도 한다.
하지만 앞으로 이자율이 언제 얼마나 더 내려갈지는 아무도 모르는 일이다. 자신이 처한 상황에 따라 시기를 결정하는 것이 더 중요하다고 할 수 있다.
지난 수년 동안 집값이 올라 에퀴티가 쌓인 만큼 현금인출을 원하거나, 1, 2차 융자를 하나로 묶거나, PMI를 내고있거나, 변동금리를 고정으로 바꾸거나 등의 경우에는 마냥 기다리는 것만이 상책이 아닐 수 있다.
FHA 융자로 수년전에 주택을 구입한 사람들은 현재 많은 금액의 MIP(Mortgage Insurance Premium)을 지불하고 있을 텐데 주택가격이 오른 지금이 이 MIP를 없앨 수 있는 절호의 기회이다. 특히 2차 융자로서 HELOC(Home Equity Line of Credit)을 가지고 있는 사람들도 재융자를 고려할 필요가 있다.
가까운 미래에 상환할 계획이 없는데 Heloc을 얻은지 10년이 다되어 가는 사람들은 특별히 주의할 필요가 있다. 왜냐하면 10년 만기가 되면 일부 렌더의 경우에는 이자율을 많이 올려서 20년 상환으로 원금과 이자를 갚게 하기 때문에 월페이먼트가 현재보다 많이 올라갈 수 있기 때문이다.
따라서 기존 렌더에게 문의하거나 경험있는 융자전문가에게 의뢰하여 미리 해결책을 만들어 놓아야 낭패를 면할 수 있다.
그런데 재융자를 할 경우에 얼마만큼의 이자율을 낮추어야 이득이 될까? 어떤 사람들은 이자율이 적어도 1~1.5%는 차이가 나야 재융자를 통해 이익을 얻을 수 있다고 하는데 반드시 그렇지만은 않다. 융자금액이 클 경우에는 조그만 이자율 차이라도 큰 이득을 볼 수가 있기 때문이다.
예를 들어 800,000만달러의 융자금액을 가지고 있는 사람은 이자율을 0.5%만 낮춰도 년 4,000달러의 이자금액을 세이브 할 수 있다.
반대로 융자금액이 적거나 만기가 얼마 남지 않은 경우에는 재융자의 실익이 없는 경우도 있기 때문에 주의할 필요가 있다.
따라서 이자율 차이만 보고 재융자의 이득을 점치는 것은 잘못된 방법이다. 정확한 재융자 비용과 재융자 후 절감하게 되는 이자금액을 비교하거나 현 모기지 만기까지의 총 페이먼트와 재융자 후 갖게 되는 총 페이먼트를 비교하는 방법 등을 이용하여 재융자의 이득을 판단해야 한다.
재융자의 실익을 계산하는 방법은 전문가가 아니면 제대로 계산하기 쉽지 않으므로 융자전문가를 찾아 재융자의 타당성을 문의해보는 것이 좋다. 재융자를 하면서 아주 많은 사람들이 꺼리는 부분이 다시 기간이 늘어난다는 것이다.
그러나 기간을 늘리지 않고 남은 기간만 계산하여 나온 페이먼트를 납부하면, 그리하여 이득이 된다면, 그 재융자는 손님한테 이득을 안겨주게 되므로 당연히 할 필요가 있다.
그리고 30년으로 융자를 받아 10년 내지 15년 가까이 페이먼트를 한 사람들은 다시 30년으로 재융자를 하기 보다는 20년이나 15년 고정으로 재융자를 하여 월 페이먼트를 낮출 수 있다면 당연히 재융자를 하는 것이 유리하다.
다만 현재 30년 고정 융자를 가지고 있는 사람이 전체 금융비용을 줄이기 위하여 15년 고정으로 재융자를 받아 월페이먼트가 많이 늘어나는 경우에는 미래 재정계획을 잘 세운 후 조심해서 재융자를 할 필요가 있다.
문의: (213)393-6334
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스티브 양 웰스파고 은행 주택 융자 담당>
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