주택 경기가 살아나고 있는 요즘, 내 집 마련의 꿈을 펼치고 싶어하는 사람이 많다. 그런데 집을 사려면 무엇보다도 융자를 얻을 수 있어야 한다. 나는 융자를 얼마나 얻을 수 있을까? 오늘은 이에 관해 본다.

현재 정상적인 주택 융자는 철저히 공식적인 소득에만 바탕을 두고 결정된다. 공식적인 소득이란 최근 2년치 소득세 환급 신청서(Federal Tax Return) 상의 신고 소득을 말한다.

은행이 개인의 융자 가능 액을 결정하는 방법은 다음과 같다. 첫째, 공식적인 월 소득을 구한다. 최근 2년치 소득세 환급 신청서를 보고 거기에 나타난 연간 소득의 평균치를 구한다. 그리고 그것을 12로 나눠 월 평균 소득을 구한다. 오늘 현재로 융자를 위한 월 소득을 구한다면, 2010년도와 2011년도 소득세 환급 신청서 상의 소득을 합한 후 2로 나눠 평균 연 소득을 구하고 이를 12로 나눈다. 이해를 돕기 위해, 가상의 예를 하나 들면, A씨가 연간 소득으로 2010년도에 $34,550, 2011년도에 $35,170을 신고했다면, 그의 평균 연 소득은 ($34,550 + $35,170) ÷ 2 해서 $34,860이 되고, 월 소득은 이를 12로 나눈 $2,905이다.

둘째, 은행은 개인의 월간 부채 상환 한도액을 구한다. 이는 그 개인의 소득에 비춰 그가 매달 부채 상환에 얼마까지 쓸 수 있겠는지를 계산해 내는 일을 말한다. 현재의 기준으로 은행이 보는 개인의 부채 상환 한도액은 소득의 45%이다. 이 45%를 소득 대비 부채(DTI: debt to income) 비율이라 하는 데, 이는 은행이 정하기에 따라 때때로 변한다. 어떻든 현재의 DTI는 45%이고, 이는 개인이 소득의 45% 범위 내에서 부채 상환에 돈을 쓴다면 이는 건전한 가계라고 간주한다는 말이다. 위의 예에서 A씨의 부채 상환 한도액은 $2,905의 45%인 $1,307이다. A씨가 주택 융자, 자동차 융자, 학자금 융자, 크레딧 카드, 기타 부채를 갚는데 쓰는 돈이 월 $1,307을 넘지 않는다면 가정 경제에 문제가 없다 하는 것이 은행의 입장인 것이다.

셋째, 은행은 개인의 부채 상환 한도액 중, 그가 현재 빚을 갚는데 쓰는 돈이 얼마인지 파악하고 DTI 한도액에서 그 돈부터 제한다. 그 돈을 제하고 남는 돈이 그가 구입할 주택 관련 부채에 쓸 수 있는 돈이라고 보는 것이다. A씨의 경우 자동차 융자금으로 월 $400, 크레딧 카드 값으로 통상 월 $100을 써야 한다면, 그의 DTI한도액 $1,307에서 빼기 $400 또 빼기 $100하고 남는 돈 $807을 그가 구입할 주택 관련 부채에 써도 좋은 돈이라고 본다. 만약 A씨가 자동차 융자든, 크레딧 카드 값이든 빚이 없다면, $1,307 전액을 주택 관련 부채 상환에 써도 좋은 돈이라고 본다.

넷째, 주택 관련 부채에 쓸 수 있는 돈 가운데, 융자금에 우선하여 집에 들어갈 돈을 계산하고 이것부터 공제한 후, 융자 가능 액을 계산해낸다. 우선 들어갈 돈에 포함되는 것이 재산세, 주택 보험료(homeowner’s insurance), 콘도, 타운하우스 등의 관리비이다. A씨가 사고 싶어하는 집(타운하우스)의 재산세가 월 $350, 보험료가 월 $70, 관리비가 월 $120이라고 가정하면 집에 쓸 수 있는 돈 $807에서 $350을 빼고, $70과 $120을 또 뺀 나머지 $267이 순수 주택 융자금을 갚는 데 쓸 수 있는 돈이다. 은행은 A씨가 원리금 상환액으로 월 $267만 내면 되는 만큼만 융자를 주겠다고 한다. 이자율 3.75%에 30년 만기 융자라면 융자 액 $1,000 당 매달 갚아야 할 돈이 $4.63이다. A씨가 매달 낼 수 있는 돈($267)은 $1,000을 빌리고 내야 하는 돈($4.63)의 57.667배이다. 따라서 A씨는 $1,000의 57.667배인 $57,667의 융자를 얻을 수 있다. 만약 자동차 융자나 크레딧 카드 빚이 없다면(있더라도 융자 신청 전에 다 갚아버리면), A씨가 주택 융자 상환에 매월 쓸 수 있는 돈은 $500이 늘어나고, 이는 융자 가능 액수를 $107,991 늘려 총 $165,658($57,667 + $107,991)로 만든다. 또 만약 타운하우스 대신 재산세와 보험료는 같되 관리비($120)가 없는 단독 주택을 산다면, 융자 가능 액이 $25,918 늘어난다.

위의 계산 방식을 따르면, 최근 2년치 신고 소득을 아는 한 누구라도 주택 융자 가능 액수를 대략 구해낼 수 있다. 집을 사고는 싶은 데, 신고 소득 액이 융자를 얻기에 너무 적다면, 지금의 상황에서는 신고 소득을 늘려야 할 것이다.

하상묵 (610-348-9339)