건물 입주시‘조닝’확인 안하면 낭패
계약전 전문가 상담 필수

시카고에서 드랍오프를 운영하는 모 한인은 입주 당시 지역개편규정(Zoning)을 확인 하지 않고 업소를 차렸다가 최근 낭패를 봤다. 주상복합형 콘도 1층에 있는 공간이라서 아무런 의심도 없이 드랍오프를 시작했지만 나중에 확인해 본 결과, 조닝이‘상업구역’ 이 아닌‘주거 구역’으로 편성이 되었던 것. 당국에 적발된 이 한인 업주는 ‘가게 문을 닫게 할 수 있다’는 관계자의 말에 변호사를 급히 고용, 현재 일을 해결하기 위해 법적 절차를 진행 중이지만 엄청난 벌금과 함께 적지 않은 변호사 비용을 감당해야 할 상황에 처하게 됐다.
비즈니스를 시작할 때 거치게 되는‘조닝 확인 과정’은 가장 기본 적인 단계지만, 자칫 소홀히 했을 경우 상당한 물질적, 정신적 피해를 볼 수 있다는 점에서 반드시 짚고 넘어가야 할 부분 이라는 지적이다. 일반적으로 시나 타운에서는 특정 지역을 ‘주거 구역(Residential Zoning)’,‘산업 구역(Industrial Zoning)’,‘상업구역(Industrial Zoning)’, ‘비영리 구역(Non-profit Zoning)’등으로 나누고 있다. 그러나 이 중에서도 가장 많은 충돌과 문제가 발생하는 조닝은 바로‘상업 구역’. 정훈 변호사에 따르면 타운이나 시마다 세부적인 조항은 다르지만‘상업구역’을 크게 B1, B2, B3, C1, C2, C3 등 6 등급으로 나누고 있다. 가령 B1은 환경적으로 가장 논란이 발생할 여지가 없는 업종, 예를 들어 변호사 사무실, 병원, 치과, 술을 팔지 않는 식당 등이 포함될 수 있다. 그리고 B2, B3, C1 등으로 올라가면서 주변 환경에 영향을 줄 수 있는 가능성이 더욱 많은 업체들이 해당 등급으로 분류되게 된다.
통상적으로 비즈니스를 시작하기 위해 특정 건물안으로 입주하게 될 경우 타운, 시정부 등에 전화를 걸어 ‘조닝’이 어떻게 되느냐고 문의하면 대부분 쉽게 대답을 얻을 수 있다. 그러나 자칫 이 과정을 소홀히 하거나, 조닝에 대한 이해 자체가 부족했을 경우 적지 않은 정신적, 물질적 피해를 입을 수 있다는 것이 관련 법조계 및 부동산 업계 관계자들의 지적이다.‘G&A 부동산’의 김경자 에이전트는“만약 기존에 이미 문을 연 업체를 인수하게 된다면 문제는 적어진다. 그러나 새롭게 시작하는 경우에는 조닝확인 절차가 반드시 기본이 되어야 된다. 가령 장소가 너무 마음에 들어 덜컥 계약부터 했다가는 나중에 조닝 변경이 안돼서 계약금을 날리는 사태가 발생할 수 있고, 실제 이런 일은 흔하지 않지만 간혹 일어나고 있다”고 말했다. 그는 이어“특정 장소가 너무 마음에 들지만 조닝이 맞지 않는다고 해서 반드시 그 장소를 포기해야만 하는 것은 아니다. 건물 주인과‘어느 시점까지 조닝 변경이 안 되면 입주를 포기하겠다’는 내용의 조건부 계약(Contingency)을 체결하면 계약금을 손해 안봐도 된다. 또 공청회를 통해 조닝 변경이 이루어지는 경우도 있다”며“사실 조닝을 포함, 비즈니스를 시작할 때는 여러 까다로운 부분이 많기 때문에 반드시 변호사와 상의할 필요가 있다”고 전했다. 정훈 변호사는“시간과 돈을 좀 절약하기 위해 건물주하고만 입주 계약을 진행했다가 낭패를 보는 경우가 간혹 발생한다. 일반적으로 건물주들은 그들이 비양심적이어서가 아니라, 입주계약에만 관심을 갖는 편이지 입주자들이 과연 조닝에 맞는 비즈니스를 여는지 안 여는지에 대해선 큰 상관을 하지 않는다”고 설명했다. 박웅진 기자